Cerchiamo di fare un pò di chiarezza sul demanio marittimo in Costa Rica, cosa si può fare e cosa non si può fare. Vista spiaggia, fronte spiaggia o sulla spiaggia…

 

Differenza tra proprietà fronte spiaggia e proprietà sulla spiaggia

 

Puoi acquistare una proprietà vicino alla spiaggia o con vista sulla spiaggia. Tuttavia, se vuoi acquistare una proprietà sulla spiaggia in Costa Rica, devi sapere che…

Come in quasi tutti i Paesi del mondo, anche le spiagge della Costa Rica sono di proprietà pubblica. Pertanto, se desideri costruire o acquistare una casa o un’attività commerciale fronte mare, dovresti conoscere le regole speciali sulle proprietà in prossimità delle spiagge in Costa Rica.

 

 

La legge sulla zona marittimo-terrestre

 

La legge sulla zona marittima-terrestre (legge numero 6043 del 1977) regola la registrazione e l’uso delle proprietà di fronte al mare in Costa Rica. La legge crea due zone lungo il Pacifico del Costa Rica e le rive dell’Atlantico.

Anche le isole sono soggette a questa legge. Il governo nazionale possiede il terreno all’interno di questa zona soggetta a restrizioni “Marittimo / Terrestre” e i comuni lo amministrano.

Viene misurata dalla linea di alta marea nell’entroterra. Le due zone hanno una larghezza totale di 200 metri lungo la spiaggia:

• 1. Zona Pubblica: una striscia di spiaggia larga 50 metri tra la linea di alta marea e la linea esterna della Zona Riservata. Questa zona fronte mare è aperta al pubblico ed è severamente vietato il possesso o l’occupazione da parte di privati. Nessuno, tuttavia, può varcare la proprietà privata o l’area riservata per raggiungere l’area pubblica.
• 2. Zona Limitata “Restringida”: una fascia di spiaggia larga 150 metri dal limite della Zona Pubblica nell’entroterra. La legge consente al governo di concedere contratti di locazione denominati concessioni per l’occupazione e l’uso di questa zona fronte mare per periodi che vanno dai 5 ai 20 anni. Questa è la terra che le case o le attività commerciali lungo la spiaggia possono utilizzare a proprio vantaggio o in denaro. Alcuni edifici sono ammessi in quest’area, ma torneranno ai comuni al termine del contratto di locazione, salvo proroga del contratto di locazione.

Concessioni per immobili all’interno della zona marittima

 

Il National Geographic Institute segna la zona marittima della Costa Rica. Se l’area non è contrassegnata e un piano di sviluppo non è stato redatto e approvato, le autorità costarricensi non possono concedere permessi di costruzione per lo sviluppo di proprietà fronte mare nella zona.

L’Istituto del Turismo del Costa Rica (ICT) autorizza i contratti di locazione nella zona soggetta a restrizioni, ma i comuni locali concedono e amministrano la concessione per il possesso di terreni nella zona marittima. Il Registro delle concessioni presso il Registro pubblico di San José registra tutte le concessioni.

Prima che una concessione possa essere concessa, il particolare fronte spiaggia dove si trova la proprietà deve avere un Piano Regolatore approvato. Solo l’effettiva concessione definirà i diritti e le condizioni che l’occupante ha sulla proprietà. Tali concessioni o contratti di locazione sono concessi per un periodo compreso tra cinque e venti anni.

Una volta che la concessione (locazione) è stata approvata, viene iscritta in un apposito Registro per le concessioni nel Registro Nazionale. Per la durata del contratto di locazione deve essere versato un canone annuale al Comune per mantenerlo attuale. Il mancato pagamento può risolvere il contratto e comportare la perdita di tutti gli edifici in esso contenuti.

Il locatario richiede una proroga della concessione di locazione nel comune. Le estensioni sono normalmente concesse previa approvazione delle TIC.

 

Precauzioni per case e terreni sulla spiaggia

 

Sebbene i comuni locali riscuotano un’imposta sull’uso del suolo nota come canone dagli occupanti dei terreni situati nella zona marittima, ciò non significa che sia stata concessa una concessione. In quanto tale, il pagamento di un canone è semplicemente il riconoscimento del diritto al possesso. Questi sono altri punti di legge che devono essere rispettati per salvaguardare la tua concessione. Le concessioni per immobili in zona marittima o demanio marittimo in Costa Rica non possono essere concesse a:

• Stranieri non residenti da cinque anni
• Società con azioni al portatore
• Società straniere stabilite all’estero
• Una società con sede in Costa Rica esclusivamente per stranieri
• Una società per azioni con un capitale estero superiore al cinquanta per cento (articolo 47 ZM)

 

 

Le concessioni possono essere revocate per i seguenti motivi

 

• Mancata tempestiva richiesta di proroga di una concessione
• La scadenza dei diritti degli interessati
• L’assenza legale o il decesso del concessionario senza erede
• Mancato rispetto degli obblighi previsti dall’articolo 51
• Annullamento della concessione (ZM articolo 52)

L’ ICT può annullare una concessione

 

• Mancato pagamento della quota o dei diritti annuali
• Violazione del contratto (ad esempio, uso del terreno per scopi diversi da quelli espressamente autorizzati da ICT)
• Violazione delle ordinanze della legge che concede la concessione
• Impedire l’uso di strade pubbliche
• Altre cause stabilite dalla legge (ZM articolo 53)

Nel complesso, un investimento in proprietà vicino al mare regolato dalla Legge Marittima richiede molta cura e un’indagine approfondita. La realtà è che ci sono ambiguità nella legge scritta, in modo che i regolamenti vengano creati e modificati, anche i diritti di proprietà possono cambiare. Non ci sono garanzie e non esiste un modo infallibile per aggirare la legge. Anche se ottieni una concessione, non vi è alcuna garanzia che le concessioni saranno rinnovate o che il prezzo della concessione o il canone annuale saranno ragionevoli. Il fatto è che non stai acquistando proprietà sulla spiaggia. Sei stato assunto e devi essere disposto ad accettare questo rischio.

Inoltre, verifica sempre benissimo le informazioni sugli squatter in Costa Rica, perché in alcuni casi uno straniero è riuscito a superare il processo di concessione solo per perdere tutta o parte della proprietà in seguito a favore degli squatter. Assicurati che il tuo avvocato esamini i registri del Comune, controlli lo stato della proprietà del venditore e controlli anche il procuratore generale e i registri del leasing finanziario. Tieni presente che se stai aprendo un’attività sulla spiaggia, potrebbe valere la pena avere una concessione. Ma se stai cercando di acquistare una casa sulla spiaggia, probabilmente sarebbe meglio se acquisti una proprietà con titolo al di fuori della zona marittima.

 

Restrizioni sulla proprietà sulle spiagge

 

Ci sono alcune restrizioni sulle concessioni detenute da stranieri. Per averlo a proprio nome, lo straniero deve avere cinque anni di residenza legale in Costa Rica. Per questo motivo, molti stranieri acquistano diritti di proprietà sulla spiaggia formando una società costaricana, un processo semplice che richiede circa 30 giorni e può costare da circa $ 500. Il costo dipende dal tuo avvocato e dalle caratteristiche della società. La tua società deve avere almeno il cinquanta percento delle sue azioni detenute da un residente della  Costa Rica. La maggior parte delle persone non si sente a proprio agio con questo, quindi al momento della chiusura della vendita, l’azionista di Tico dà semplicemente le sue azioni allo straniero in modo che lo straniero sia il proprietario del 100% delle azioni. Questa è una pratica comune, ma consultare il proprio avvocato per i dettagli, compresi i rischi associati a questa pratica.

 

Eccezioni per proprietà fronte mare

 

La legge sulla zona marittima non è stata applicata retroattivamente. Qualsiasi proprietà fronte mare precedentemente denominata può essere liberamente trasferita. Ovviamente questa proprietà intitolata è molto rara. Si tratta di casi relativi ai diritti registrati in epoca coloniale, nonché per le proprietà urbane determinate sulla spiaggia. Nelle zone in cui la zona a traffico limitato di 150 metri non ha un Piano Regolatorio approvato, è possibile trovare un “contratto di locazione”.

È possibile occupare e sviluppare la zona dopo aver acquistato i diritti dagli occupanti legali. Questi diritti sono registrati nel comune corrispondente. Molti lotti sulla spiaggia hanno un contratto di locazione. Il leasing consente il trasferimento della proprietà e lo sviluppo a basso impatto. La costruzione di un progetto turistico o di una piccola casa non è un problema, ma i progetti più grandi devono passare attraverso l’approvazione della zonizzazione con il governo.

 

Per chi volesse approfondire l’argomento, in modo più esaustivo e con tutti gli articoli di legge:

Sistema Costarricense de Información Jurídica

Zona Marítimo Terrestre – ICT

 

 

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